北京章哥，房地产从业20年，知晓业界门路，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮咱们答疑解惑。

  我是真纠结这人口削减的问题，这么多房子将来谁接盘啊？看看日本不便是前车之鉴吗？他们从90年代就房价，布景便是人口开端削减。而现在我国的趋势可比小日本当年都猛，速度会更快。按我假如现在买了，假如也是最高峰呢？也堕入的三十年了。

  1、这我能说什么呢，都看自己的认知吧，外人的观念都只能参阅。出资有危险，大主见自己拿。

  2、日本的布景并不是人口削减，而是加息导致的自动刺破泡沫。其时他们的央行行长是三重野康，江湖人称：平成鬼才+张狂原始人+戳泡人，接连加息才导致的股市楼市硬着陆。

  之后的各种状况都发生了，经济萎靡+GDP阻滞+滞胀通缩+负债表阑珊+僵尸企业+人口削减+错失互联网+点错科技树等等，导致日本经济一向没康复。但其间某一个要素不会形成接连30多年的疲软，是归纳问题形成的。

  别的日本全国的房价确实是至今低迷，但也是冷热不均的。东京接连上涨了十多年，前年现已康复并立异高了。但其他小城市还都趴着呢，还越来越低，人口、工业和财富都被吸引到东京圈儿了。而且东京圈儿内部也是分版块的，核心区与高新工业区都康复了，市郊什么的起色不大。

  3、别的也别光看日本，究竟全世界人口下降的国家多了，但只需小日本这么一个没康复过来的。其他的比方英法德、韩国新加坡什么的，人口都削减了，但都还行吧。德国还发明了欧盟房价涨幅榜首，新加坡是房价紧跟CPI通胀不落后，韩国则甭说了，首尔多张狂啊，江南区更是发明了“江南不败”的神线、所以这看自己的判别吧，怎样挑选都自己决议。横竖人口必定是在下降的，可是否会向大城市集合，则看哪儿的开展更好了，底层逻辑便是人一般都跟着钱走，或许说总想去找钱多的当地。

  别的我多问一句，人口削减后假如房子会，钱会不会啊？究竟钱是必定渐渐的变多的，那是会导致均贫富呢，仍是会向少部分人手中集合导致贫富分解？这我也没想理解，看自己的判别吧。

  我今日跟先生商量了，咱们决议买房的。由于咱们夫妻俩一个在中关村邻近作业，一个在阜成门邻近作业。现在咱们自己想了两条思路：1、在海淀的清枫华景，逸成东苑，八家嘉园，这三个小区买；2、在阜成门邻近的新小区（带电梯）买，详细小区还没思考过。

  1、海淀的学院路学区好说，由于有那几个天坑校，所以学区溢价很低，寓居的性价比算是海淀很高的。保值也没危险，必定不落后大盘，假如学区提高那就算特别利好了。

  这仨小区分红两种吧，前俩能够算带有福利房性质的商品房，惯例是首选，尽或许地挑选板楼户型好的就行。八家嘉园是回迁房，这种小区在房龄新的时分受追捧，时刻长了说欠好，质量不太好保护。房龄老了的话，一般最好成果不超越板块大盘，究竟优势是经济实惠，涨的多了就不实惠了。所以假如是长时间持有商品房保险，短期的话回迁房有或许强点儿。

  2、阜成门邻近的新小区，没有吧？这儿以公房为主，简直只需是2000年后的就能算次新了。最新的或许是南礼士路46号院，十年左右房龄，某单位的宿舍区，很贵，一居室都千万起。

  别的这儿是西城学区，溢价都不低，30%左右是正常，假如用不上学位的话，寓居的性价比不太高。

  3、所以仍是在海淀吧，学院路花园路北太平庄等地都溢价不高，你们用不上学位，买这种房更适宜，这预算的挑选也多些。

  讨教，孩子立刻上小学，现在看陶白区域，意向2套：一是恬心家乡，2003年电梯塔楼，纯西向2居（纯2居，线居带小厅，建筑面积57.5。二套房都是满五仅有；塔楼公摊大，所以感觉2个房子面积没太大距离；但恬心家乡报价要高。

  请问下这种状况是不是纯看人意向了，这两种房子后续保值方面来说有什么主张么？或许说这种不是抢手学区，相似占坑类的房子都差不多？选陶白是由于价格还能承受，也不是寻求牛校，能有个西城中游的就行，白纸坊小学这两年根本没调剂。现在通勤相对便利而且后续或许离作业地近，选陶白是由于价格还能承受，现在通勤相对便利，而且后续或许离作业地近。

  1、一切的房子都是看自己的意向，或是说更注重哪方面了。后续保值，到现在为止是小板楼占优，不然也不会和房龄新的差不多价格。所以假如是长时间持有就买小板楼，更保险；短期的话买房龄新的，借款不受约束又带电梯，好出手。

  85年的立刻就40年了，理论上办借款费力，假如出手时赶上银行额度严峻，那就挂牌期会比较长，简单说便是金融特点和流通性削弱。优势便是房价中根本都是地段儿的价值了，除学区溢价之外，不会有其他的危险。

  2、陶白挺抢手的，直升校多，价格在西城也不算太贵。占坑儿房是在哪儿都差不多，平等学区的溢价率根本共同。

  我家住北京海淀区清河西三旗邻近，房子是2015年末买的1989年的老房子，小两居，咱们住6层，没有电梯。之前想过在昌平或怀柔（爱人单位在怀柔）再买一个房子，现在的思路是在家邻近换一个更新一点大一点的房子。

  这两年房价略有下降，不知道现在出手换房是不是适宜的机遇？仍是再张望一段时刻？谢谢。忧虑现在这个老房子再不出手过几年就卖不出去了。

  1、惯例主张是卖房后添加的预算多就赶快，不多就甭着急了。现在这会儿依然算救市的初期，全国仅剩京沪深还扛着呢，连香港都铺开限购半个月了。所以重视成交量和方针吧，继续上涨或有大方针了就赶快，没有就张望。只能说前几次救市都成功了，这次看政府和银行的决计和力度吧。

  2、1989年的不算多老，北京商品房元年，不到40年房龄的都算说得过去。看看东西城，1959年的都有的是，平房还有1889年的呢，照样儿卖的出去。北京的楼市逻辑跟小城市不一样，他们首要买卖的是房产，北京则是土地更值钱。

  3、总归重视方针和成交量吧，其他的没必要多想，北京老房太多了，只需价格适宜就都卖的出去。

  我孩子今年幼升小，学区和自住的视点，考虑太阳宫和珠江帝景。预算大约1500。太阳宫之前看了火星，可是22年23年入学、17630之后买房的都去了望京校区，太小太远了；所以转金星园，有点老，上的是朝师附小。

  两个小区初中都是人朝，但会被调剂到不知道哪个校区去。珠江帝景毒地，层凹凸，漏水危险，也不廉价，感觉质量差些。请您给个主张，金星，火星和珠江帝景选哪好些。

  1、今年幼升小，抓住吧。但这怎样给主张啊，一南一北离的挺远，但校园等级差不多，溢价率也都差不多，那就先多考虑通勤和寓居体会吧。

  2、帝景的毒地怎样说呢？理论上是没问题的。由于当年珠江的拿地价格是每平米1000块，而周边其他厂子的地都是2000多。比方富力城的那块地也是操盘人谢强拿的，时隔不到一年，楼面价2700。就由于旧址是北京齿轮厂，没什么污染用不着额定的费用。

  那这中心的价格差就简直都是管理污染的费用。其时北京市“四委”有联合方针，土地出让金悉数返还，作为开发商替政府管理污染的补偿，查的也挺紧的。

  所以从理论上来说，珠江帝景是管理的没问题的，我去现场观赏过。别的当年CBD周边竞赛十分剧烈，南北开发商打成一锅粥，相互揭露的事儿有的是。潘老板的Soho土地都深挖置换了，那还仅仅二锅头酒厂的污染，没化工试验厂的严峻。

  这就看自己的判别吧，我也欠好说什么。或许这么说吧，向阳是老工业区，被污染的土地太多了，化工、纺织、造纸、印染、涂料、橡胶、焦化，都是重污染类，一般污染的更多，想躲开不太简单。

  3、真要觉得不放心那就买太阳宫的，这没什么污染，几个小区的增值也比南部强。朝师附小的溢价更低点儿，根本上没有，寓居的性价比也就更高。调剂的事儿不敢确保，人朝这几年的孩子太多了，对学位和师资都是检测，看运气了，只能说理论上不至于差。