近日，市区有8套热门房源进入阿里法拍平台拍卖，最后成交了5套房源，有3套房源流拍，部分房源成交价格甚至只有开盘的44折。

  宸央居位于鹿城飞霞北路与垟儿路交汇处东面，定位为高端居住小区，距离欧洲城、公园路街区较近，周边底商繁多，生活便利性不错。但小区周边软环境较差，小区品质并不尽如人意，知名度也较低。

  这次拍卖的是下叠产品，产品较为稀缺，居住舒适度高，赠送4个停车位和约80方绿地花园，但绿地为公共绿地，需与其他业主进行协商。

  最后成交单价才2字头，相当于当年开盘价的44折，性价比很高，适合对居住体验有要求，喜欢老城氛围，但对小区环境又不太敏感的客群。

  瑞锦组团位于鹿城划龙桥路与车站大道交汇处，核心卖点是南浦小学和南浦实验中学本校的学区资源，当然下吕浦住宅区的居住氛围也不错，生活便利性也高。

  南浦学区经历了多次分流后，叠加了市场下行的冲击，最近热度相当低迷。这套房源价格持平市场价，面积段又太大，后期转手难度不小，还有2楼管道返水的瑕疵，流拍也在意料之中。

  黄龙康城位于鹿城翠微大道和过境路交汇处，这次拍卖的是1组团1幢房源，距离翠微大道比较近，南面正对山体，同时低楼层距离隧道口也比较近。今天这套2楼房源，楼层较低，内部装修差，只有价格低，差不多只有市场价的6折。流拍也难免，法拍房源也要挑挑好的。

  云著里（德信万科·云著）位于瓯海龙霞路与泽汇路交汇处（荷塘月色公园西北侧）。该小区交付3年多，当时的主要宣传的卖点是温州首个自带智能家居系统的全装修楼盘交付。

  今天这套楼层比较特殊，南面也是18层的楼幢，视野一般，房源内部装修还不错。今天的成交价略低于市场价，性价比不错。

  山水名都位于瓯海翠微大道与六虹桥路交汇处。实打实的老楼梯+电梯房混合小区，名声在外，但价格上的优势并不明显。今天这套50幢1101室是顶跃房源，位于小区中心南侧，南面为低矮的楼梯房，采光不错，位置不错，面积段太大，房源内部较为杂乱，但附带豪华装修。

  这套房源自住舒适度很高，但后期转手难度不小，并且装修需要好好打理，改造成本不小，也难怪流拍了。

  雅秀园（万科·城市之光）位于鹿城过境路与广化桥路交汇处东面。这是城西少有的商品房项目，可惜学区较为一般，尤其集新未来社区三个项目上市后，周边客户的关注度都被吸引过去了。

  今天这套3幢房源，是二次流拍过的房源，起价比较低，最终成交价差不多市场价的6-7折，性能好价格低，意外的是，这次的成交价居然比上次流拍价要高。

  金开利花园位于鹿城学院东路与丰源路交叉口西面（杨府山公园南面）。周边生活配套齐全，紧挨江南里、东瓯智库，人气鼎盛，自住条件还是可以的。2幢北面为学院东路、江南里商业街区、杨府山公园，北侧视野一览无遗。楼层较为特殊，但足够高，采光相当不错。

  上陡门7组团位于鹿城惠民路和锦绣路交汇处北面。这是知名的、老居住小区，入住率极高，生活便利性，区位条件都十分好，直线米。

  （法拍市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在一定的差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）

  建面约202.06㎡，起拍价约462万元，吸引了7人报名，有714人次设置提醒，22789次围观。

  宸央居（推广名：大发奥园·宸央）位于鹿城区飞霞北路与垟儿路交汇处东面（电信大楼北面）。

  该小区西侧邻近中山公园、欧洲城、公园路街区等，实打实的老城区核心位置，区位条件优秀。但小区外围形象较差，北面的垟儿路为小路，东侧还有落地房，至今未拆。

  小区占地面积约15亩，由3幢多层和3幢高层组成。首开于2019年12月底，高层开盘均价约3.6-3.7万元/㎡，叠墅均价约4-6万元/㎡。开盘情况并不乐观，哪怕后期折扣力度变大，销售情况也不太顺利。后项目交付于2020年7月，实景品质不够突出。

  本次拍卖的房源位于7幢102室，赠送4个停车位以及约80㎡绿地。7幢北面为小路，存在噪音等问题，且1楼绿地实际是公共绿地，需要业主自行隔离，有风险。

  房源为房开精装修状态，聊胜于无。该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。

  2019年12月开盘时，7幢102室开盘毛坯备案总价约1260万，精装修1000元/㎡，开盘普惠92折。

  有趣的是，该房源在2020年6月调整过价格，备案价格持续上涨，折扣却变大了。

  最后2020年6月，7幢102室备案总价约为1266万，普惠9折，折后含装总价约1159.7万，毛坯单价约5.75万元/㎡。这次成交价相当于3年多前的开盘价的44折。

  目前宸央居叠墅房源非常稀少，安居客平台仅1套报价约4.3万元/㎡，总价约875万。

  只不过，近年来滨江CBD的大平层房源红透半边天，一直热销不断，尤其近年来各房开在小区品质、配套等方面花了大力气，一个比一个卷。这就使得豪宅客群不仅要在乎产品的稀缺性，更要在乎小区的整体品质。

  另外，近两年还供应了10余宗低密地块，使得市场上合院产品的数量大幅度提升，降低了叠墅产品的稀缺性和竞争力。

  而宸央的核心卖点在于老城区+叠墅产品，但老城区给宸央带来的助力又不多，所以在多个角度冲击之下，宸央的认可度并不高，市场声音也就少之又少了。

  所以这套房源适合对居住体验有要求，喜欢老城氛围，但对小区环境又不太敏感的客群。

  双龙花苑6号楼201室（现门牌：瑞锦组团8号楼201室）建面约152.44㎡，起拍价约184万元，单价约1.21万元/㎡，最后无人报名、无人出价、流拍。

  本次拍卖的房源位于8幢201室，东边套低楼层房源，楼梯房的2楼还不错，认可度高，可惜面积段太大。

  房源内部已腾空，附带简单装修。该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；可能欠缴水电费、物业管理费等由买受人自行承担。

  另外，该小区较为老旧，本套房源曾因下水管道老旧、狭窄，楼上住户的卫生纸等不易溶化物易引起下水道主管道堵塞，使下水道脏水从二楼该房产的卫生间马桶及洗手池管道中反涌而出，二楼溢水同时漏水至一楼电动车停车位。在2024年1月3日、1月11日二次出现下水管道堵塞及溢出问题，皆由有关人员到场组织疏通、清理。

  目前，瑞锦组团80-90㎡房源整体报价约1.7-1.9万元/㎡，总价段180-200万之间，大多带有不错的精装修，100㎡以上房源总价段也在180-200万之间。

  对比市场价，今天这套学区房源楼层较低，居住舒适度较高，拥有南浦小学+南浦实验中学本校双学区，但装修偏差一些，还存在管道漏水的问题。

  显然，这套房源性价比偏低，存在的瑕疵影响也不小，流拍也就在意料之中了。下次打8折出售，能否有客户接手都有待商榷。

  云著里10幢1802室（德信万科·云著）建面约138.52㎡，起拍价约244万元，单价约1.75万元/㎡,吸引了3人报名，有144人次设置提醒，5983次围观。

  德信万科·云著开盘于2018年，面积段约119-165㎡，毛坯均价约2.3-2.4万元/㎡，装标为2555、3830元/㎡。当时的主要宣传的卖点是温州首个自带智能家居系统的全装修楼盘交付。后项目交付于2020年12月。

  本次拍卖的房源位于10幢1802室，楼层较为特殊，南面为18层高的5幢，采光还不错，但公园视野基本没有。

  房源内部已腾空，附带精致装修，可以拎包入住。该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。

  2018年9月开盘时，该房源毛坯备案价约为340万，装标以2555元/㎡计算，普惠后含装总价约356万，含装单价约2.55万元/㎡。

  目前云著报价约2.2-2.8万元/㎡，大多带有房开的精装修，楼层、业主装修等因素会影响价格。

  今天这套房源装修不错，楼层稍差一些，胜在小区品质不错，房龄较新，价格也同样是相当到位，自住性价比不错。另外温州中学附属初中的学区尚未划定，预计今年建成投用。